Résumé : Depuis ses origines, l’urbanisme moderne s’est développé dans un dialogue constant avec le droit, qui légitime l’intervention publique tout en en fixant les limites. Le zonage a longtemps incarné cette relation en traduisant les objectifs d’ordre urbain, de salubrité et de coexistence des usages en prescriptions relativement stables encadrant l’exercice du droit de propriété. La transition contemporaine vers des approches plus intégratives, qualitatives et environnementales déplace toutefois la régulation du registre de la règle vers celui de l’interprétation. Cette évolution accroît la flexibilité de l’action urbanistique, mais également le flou normatif et le fardeau d’arbitrage assumé par l’urbaniste entre objectifs collectifs, attentes sociales, protection de l’environnement et droits individuels.

Au cœur de cette tension se trouvent deux figures complémentaires : l’urbaniste, qui projette et organise l’espace au nom d’une vision de l’intérêt public, et le juge, qui contrôle les limites juridiques de sa traduction réglementaire. Leur interaction se cristallise autour du droit de propriété. Si celui-ci n’est jamais absolu et peut légitimement être limité dans l’intérêt public, la réglementation ne peut, en principe, imposer au propriétaire une charge telle qu’elle équivaille à une appropriation de son bien sans ouvrir la question de l’indemnisation.

Cette thèse examine précisément le seuil à partir duquel la limitation réglementaire de la propriété devient indemnisable. Par une analyse historique et comparée des législations et jurisprudences du Canada, des États-Unis, de la France, de l’Allemagne et de l’Angleterre, elle retrace conjointement l’évolution du droit de propriété, de la règle d’urbanisme et de l’intérêt public. L’indemnisation y est utilisée comme étalon permettant de mesurer la manière dont chaque système arbitre la répartition de la charge résultant de l’intervention publique.

L’étude démontre que l’indemnisation n’est ni une composante intrinsèque du droit de propriété ni un simple privilège accordé par le législateur. Elle constitue plutôt un mécanisme d’équilibre historiquement construit, dont le seuil varie selon les traditions juridiques et la conception de l’intérêt public propre à chaque système. Au Canada, cet équilibre demeure particulièrement favorable au pouvoir réglementaire et l’indemnisation exceptionnelle, son seuil se déplaçant principalement sous l’effet de l’arbitrage jurisprudentiel selon une « balance dynamique ». Au Québec, l’évolution récente du droit fait plutôt émerger un « équilibre balisé » : le juge conserve son rôle d’arbitre, mais le législateur structure davantage la pondération entre intérêt public, proportionnalité et protection de la propriété.

La thèse montre ainsi que l’élargissement contemporain de l’intérêt public, notamment sous l’effet des impératifs environnementaux, accroît simultanément la portée de la règle d’urbanisme et la responsabilité de ceux qui la conçoivent et l’interprètent. L’indemnisation constitue alors une voie de passage entre deux exigences indissociables : permettre à la collectivité de faire évoluer la réglementation dans l’intérêt public sans faire supporter à un propriétaire seul une charge disproportionnée ayant pour effet d’anéantir son droit de propriété.

Mots clés : zonage, environnement, indemnisation, intérêt public, droit de propriété, appropriation par interprétation, urbanisme.

 
Abstract

Since its origins, modern urban planning has developed through a continuous dialogue with law, which legitimizes public intervention while defining its limits. Zoning long embodied this relationship by translating objectives of urban order, public health, and the coexistence of land uses into relatively stable prescriptions governing the exercise of property rights. The contemporary shift toward more integrative, qualitative, and environmentally oriented approaches, however, is moving regulation from the realm of rules toward that of interpretation. While this evolution increases the flexibility of planning practice, it also creates greater normative uncertainty and places a heavier burden on planners to arbitrate among collective objectives, social expectations, environmental protection, and individual rights.

At the heart of this tension are two complementary figures: the planner, who envisions and organizes space in pursuit of the public interest, and the judge, who determines the legal limits of its regulatory implementation. Their interaction crystallizes around property rights. Although property is never absolute and may legitimately be restricted in the public interest, regulation cannot, in principle, impose a burden so severe that it amounts to an appropriation of property without raising the question of compensation.

This thesis examines precisely the threshold at which regulatory restrictions on property become compensable. Through a historical and comparative analysis of legislation and case law in Canada, the United States, France, Germany, and England, it traces the parallel evolution of property rights, planning regulation, and the public interest. Compensation serves as a yardstick for assessing how each legal system allocates the burden resulting from public intervention.

The study demonstrates that compensation is neither an inherent component of property rights nor merely a privilege granted by the legislature. Rather, it constitutes a historically constructed mechanism of balance, whose threshold varies according to each legal tradition and its conception of the public interest. In Canada, this balance remains particularly favourable to regulatory authority, and compensation is exceptional, with the threshold shifting primarily through judicial arbitration according to a “dynamic balance.” In Quebec, recent legal developments instead reveal the emergence of a “structured balance”: the courts retain their arbitral role, but the legislature increasingly structures the weighing of public interest, proportionality, and the protection of property rights.

The thesis thus demonstrates that the contemporary expansion of the public interest, particularly under the influence of environmental imperatives, simultaneously increases the scope of planning regulation and the responsibility of those who design and interpret it. Compensation therefore constitutes a pathway between two inseparable requirements: enabling communities to adapt regulation in pursuit of the public interest while preventing a single property owner from bearing a disproportionate burden whose effect is to extinguish the right of property.

Keywords: zoning, environment, compensation, public interest, property rights, constructive taking, urban planning.